Se
dice que la propiedad ostenta un carácter estatutario, esto es, que vendrá
limitada por la ordenación que se contenga de las mismas en los planes
generales y legislación de aplicación, dejando de un lado el concepto de
propiedad romana.
La
patrimonialización de la edificabilidad se produce únicamente con su realización
efectiva y está condicionada en todo caso al cumplimiento de los deberes y el
levantamiento de las cargas propias del régimen que corresponda, en los
términos dispuestos por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística.
Por
este motivo, el artículo 10 de la LOUGA dispone que os planes generales de
ordenación municipal deberán clasificar el territorio municipal en todos o
algunos de los siguientes tipos de suelo: urbano, de núcleo rural, urbanizable
y rústico.
El
suelo urbano (A. 11
LOUGA) ostenta una naturaleza
reglada de tal modo que es obligatoria su clasificación como tales por los
planes generales cuando se reúnan los requisitos que se estable: integración en
la malla urbana existente siempre que reúnan alguno de los siguientes
requisitos: a) Que
cuenten con acceso
rodado público y
con los servicios
de abastecimiento de agua, evacuación de aguas residuales y suministro
de energía eléctrica, proporcionados mediante
las correspondientes redes públicas con características adecuadas
para servir a la edificación existente y a la permitida por el plan.
b)
Que, aún careciendo de algunos de los servicios citados en al apartado anterior, estén
comprendidos en áreas
ocupadas por la edificación, al menos en las dos terceras partes de los
espacios aptos para la misma, según la ordenación que el plan general
establezca.
Se
consideran incluidos en la malla urbana los terrenos que dispongan de una
urbanización básica constituida
por unas vías
de acceso y comunicación y unas redes de servicios de
las que puedan servirse los terrenos y
que éstos, por su situación, no estén desligados del urdido urbanístico ya existente.
Los planes
generales diferenciarán en el suelo
urbano las siguientes categorías (art. 12 de la LOUGA):
a)
Suelo urbano consolidado constituidos por la ciudad compacta y los solares que
restan por edificar en su seno.
b)
Suelo urbano no consolidado integrado por la restante superficie de suelo
urbano en los que se va a proceder a la realización de operaciones de reforma
interior (por ejemplo apertura de viales, creación de parques, plazas, etc.),
operaciones de reurbanización de calado o en las cuales exista una ordenación
sustancialmente diferente a la existente en la realidad.
Las
diferencias de estas categorías de suelos son sustanciales. En el suelo urbano
consolidado, el propietario tiene derecho a edificar directamente, previa la
obtención de licencia. Como obligaciones tan sólo resaltamos la de ceder los
terrenos fuera de alineaciones con la intención de regularizar o ampliar las
calles que eviten embudos. En suelo urbano no consolidado las obligaciones sin
embargo, son mucho más gravosas, ya que se debe ceder gratuitamente al
ayuntamiento entre el 15 y el 10% del aprovechamiento existente en el ámbito,
se tiene que urbanizar completamente este ámbito, además de tramitar el
planeamiento de desarrollo que fuese necesario (principalmente mediante los
conocidos PERIs <plan especial de reforma interior>) y tramitar un
proyecto que permita que se compensen las obligaciones y los derechos de todos
los propietarios de este polígono (lo
que se denomina equidistribución en el argot jurídico urbanístico). Por ello,
el propietario de suelo urbano no consolidado tan sólo tendrá derecho a
construir cuando cumpla con todas las anteriores obligaciones. Como
ejemplo de suelos urbanos no consolidados resaltamos el antiguo colegio
Peleteiro
Finalmente dispone
el A. 16 que Tendrán
la condición de
solar las superficies de suelo
urbano legalmente divididas y aptas para la edificación que, en todo caso,
cuenten con acceso por vía pública pavimentada y servicios urbanos de
abastecimiento de agua potable, evacuación de aguas residuales a
la red de
saneamiento, suministro de
energía eléctrica, alumbrado
público, en condiciones de caudal y potencia adecuadas para los usos
permitidos. Si existiera
planeamiento, además de
lo anterior deberán estar
urbanizadas de acuerdo con las alineaciones, rasantes y normas técnicas
establecidas por éste.
Los terrenos incluidos en el suelo
urbano no consolidado y en el suelo
urbanizable sólo podrán
alcanzar la condición
de solar después
de ejecutadas, conforme al
planeamiento urbanístico, las
obras de urbanización exigibles
para la conexión
con los sistemas
generales existentes y, en su
caso, para la ampliación o refuerzo de los mismos.
Para continuar con las clasificaciones del suelo presiona sobre los siguientes enlaces:
Suelo de núcleo rural:
Suelo rústico o no urbanizable:
Para conocer más sobre la diferencia entre suelo urbano consolidado y no consolidado, presiona sobre el siguiente enlace:
Para conocer más sobre el concepto de malla urbana presiona el siguiente enlace:
http://abogadourbanistapaulolopez.blogspot.com.es/2013/02/que-es-la-malla-urbana.html