FUERA DE ORDENACIÓN ¿QUE ES?

Una de las instituciones más importantes en urbanismo es la de “fuera de ordenación.” Pero ¿que significa?, ¿que quiere decir? Se dice que una edificación está fuera de ordenación cuando una edificación está en dos supuestos:

1.- Cuando una edificación fue ejecutada con licencia y se encuentra en una zona en la que un cambio de planeamiento modifica las condiciones de ocupación, edificabilidad o cualquier otra circunstancia que haría inviable otorgar una licencia a ésta. Por ejemplo: Una vivienda unifamiliar edificada con licencia, sobre la que un planeamiento posterior ubica un vial, una zona libre, una plaza o una zona verde.

2.- Cuando una edificación se edifica sin licencia y transcurren los plazos para que la Administración pueda ejercer sus potestades de disciplina urbanística. Por ejemplo, se edifica una vivienda sobre suelo rústico sin licencia y transcurren 6 años desde su completa terminación. Cuando no ha transcurrido este plazo estamos hablando de una edificación ilegal que puede ser objeto de un expediente de reposición de la legalidad que podrá terminar en una orden de demolición.

Cuando una edificación está en una de estas dos situaciones, se dice que está en situación de fuera de ordenación.

Dentro de esta situación existe una doble situación, la de fuera de ordenación total y parcial de la edificación. En la situación de total fuera de ordenación se encuentran aquellas edificaciones que son absolutamente incompatibles con la ordenación urbanística. Por ejemplo, una edificación unifamiliar sobre ubicada sobre un nuevo vial o sobre un nuevo parque. Sin embargo, la situación de fuera de ordenación parcial, se dará en el supuesto de que las edificaciones sean tan sólo parcialmente incompatibles con el planeamiento. Por ejemplo: una edificación de B+7, sobre la que el planeamiento establezca una ordenación de B+3. Las cuatro plantas superiores de la edificación estarán fuera de ordenación, no así las tres primeras y el bajo. Se trataría que la edificación en su conjunto estaría fuera de ordenación parcial.

Teniendo en cuenta estos presupuestos, ¿que implica que una edificación esté fuera de ordenación? Partamos de la lógica de la institución para después estudiar los efectos. Lo que busca la institución cuando una edificación se encuentra en una de estas dos situaciones, es la que edificación desaparezca. Lo que pasa es que, en los dos supuestos parece injusto obligar a su propietario a demoler estas edificaciones, ya porque la edificación fue legal en el momento de la construcción o porque transcurrieron los plazos de caducidad de la acción de reposición de la legalidad. Por ello, se establece una especie de peculiar régimen transitorio, permitiendo la subsistencia de la edificación hasta que se agote la misma por el transcurso del tiempo, es decir, que se permite que se siga utilizando, hasta que el transcurso del tiempo termine por su ruina, para que, llegado este momento, se termine por su eliminación natural.

Para que esta eliminación se produzca, se producen claras limitaciones en las leyes y en el planeamiento. Por ello, el efecto más inmediato es que no se permitirán obras que puedan suponer que la edificación pueda alargar su vida útil. Es por ello, que las únicas obras que se autorizarán en este tipo de edificaciones serán las de mera conservación u ornato. Es decir, pequeñas obras que no afecten ni a la estructura ni permitan su consolidación. Por poner un ejemplo gráfico, si un incendio o un accidente rompiese una viga de un tejado de una edificación fuera de ordenación total el concello no debería permitir que se reparase, condenando la edificación a su ruina. En las situaciones de fuera de ordenación parcial, existen menos limitaciones, pero siempre se tiende a obligar al propietario que quiera hacer obras mayores a eliminar las zonas que están fuera de ordenación en el edificio. Siguiendo el ejemplo anterior, tan sólo se permitiría arreglar el tejado de la edificación de B+7 si se eliminan las cuatro plantas no contempladas en el planeamiento, con la intención de que el propietario adapte la edificación en su conjunto a la ordenación existente.

Paulo López Porto.


Artículos relacionados:
Al respecto de la legalización de edificaciones en Galicia: http://abogadourbanistapaulolopez.blogspot.com/2011/07/instruccion-22011-legalizacion-de.html
Al respecto de las novedades en las obras autorizables en edificaciones fuera de ordenación:
http://abogadourbanistapaulolopez.blogspot.com.es/2013/04/novedades-en-las-obras-autorizables-en.html