Vuelve a la web del despacho.

viernes, 16 de noviembre de 2012

LOS TIPOS DE SUELO O CLASIFICACIÓN URBANÍSTICA I: EL SUELO URBANO..

Se dice que la propiedad ostenta un carácter estatutario, esto es, que vendrá limitada por la ordenación que se contenga de las mismas en los planes generales y legislación de aplicación, dejando de un lado el concepto de propiedad romana[1].
La patrimonialización de la edificabilidad se produce únicamente con su realización efectiva y está condicionada en todo caso al cumplimiento de los deberes y el levantamiento de las cargas propias del régimen que corresponda, en los términos dispuestos por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística.
Por este motivo, el artículo 10 de la LOUGA dispone que os planes generales de ordenación municipal deberán clasificar el territorio municipal en todos o algunos de los siguientes tipos de suelo: urbano, de núcleo rural, urbanizable y rústico.
El suelo urbano  (A.  11  LOUGA)  ostenta una naturaleza reglada de tal modo que es obligatoria su clasificación como tales por los planes generales cuando se reúnan los requisitos que se estable: integración en la malla urbana existente siempre que reúnan alguno de los siguientes requisitos:  a)  Que  cuenten  con  acceso  rodado  público  y  con  los  servicios  de abastecimiento de agua, evacuación de aguas residuales y suministro de energía  eléctrica,  proporcionados  mediante  las  correspondientes  redes públicas con características adecuadas para servir a la edificación existente y a la permitida por el plan.  
b) Que, aún careciendo de algunos de los servicios citados en al apartado anterior,  estén  comprendidos  en  áreas  ocupadas  por  la  edificación,  al menos en las dos terceras partes de los espacios aptos para la misma, según la ordenación que el plan general establezca.
Se consideran incluidos en la malla urbana los terrenos que dispongan de una urbanización  básica  constituida  por  unas  vías  de  acceso  y comunicación y unas redes de servicios de las que puedan servirse los  terrenos y que éstos, por su situación, no estén desligados  del urdido urbanístico ya existente.
Los  planes  generales  diferenciarán  en  el  suelo  urbano  las  siguientes categorías (art. 12 de la LOUGA)[2]:
a) Suelo urbano consolidado constituidos por la ciudad compacta y los solares que restan por edificar en su seno.


b) Suelo urbano no consolidado integrado por la restante superficie de suelo urbano en los que se va a proceder a la realización de operaciones de reforma interior (por ejemplo apertura de viales, creación de parques, plazas, etc.), operaciones de reurbanización de calado o en las cuales exista una ordenación sustancialmente diferente a la existente en la realidad.
Las diferencias de estas categorías de suelos son sustanciales. En el suelo urbano consolidado, el propietario tiene derecho a edificar directamente, previa la obtención de licencia. Como obligaciones tan sólo resaltamos la de ceder los terrenos fuera de alineaciones con la intención de regularizar o ampliar las calles que eviten embudos. En suelo urbano no consolidado las obligaciones sin embargo, son mucho más gravosas, ya que se debe ceder gratuitamente al ayuntamiento entre el 15 y el 10% del aprovechamiento existente en el ámbito, se tiene que urbanizar completamente este ámbito, además de tramitar el planeamiento de desarrollo que fuese necesario (principalmente mediante los conocidos PERIs <plan especial de reforma interior>) y tramitar un proyecto que permita que se compensen las obligaciones y los derechos de todos los propietarios  de este polígono (lo que se denomina equidistribución en el argot jurídico urbanístico). Por ello, el propietario de suelo urbano no consolidado tan sólo tendrá derecho a construir cuando cumpla con todas las anteriores obligaciones. Como ejemplo de suelos urbanos no consolidados resaltamos el antiguo colegio Peleteiro[3], en la ciudad de Santiago de Compostela. 

Finalmente  dispone  el  A.  16  que  Tendrán  la  condición  de  solar  las superficies de suelo urbano legalmente divididas y aptas para la edificación que, en todo caso, cuenten con acceso por vía pública pavimentada y servicios urbanos de abastecimiento de agua potable, evacuación de aguas residuales  a  la  red  de  saneamiento,  suministro  de  energía  eléctrica, alumbrado público, en condiciones de caudal y potencia adecuadas para los  usos  permitidos.  Si  existiera  planeamiento,  además  de  lo  anterior deberán estar urbanizadas de acuerdo con las alineaciones, rasantes y normas técnicas establecidas por éste.

Los terrenos incluidos en el suelo urbano no consolidado y en el suelo  urbanizable  sólo  podrán  alcanzar  la  condición  de  solar  después  de ejecutadas,  conforme  al  planeamiento  urbanístico,  las  obras  de urbanización  exigibles  para  la  conexión  con  los  sistemas  generales  existentes y, en su caso, para la ampliación o refuerzo de los mismos.


Para continuar con las clasificaciones del suelo presiona sobre los siguientes enlaces:

Suelo de núcleo rural:
Suelo rústico o no urbanizable:

Para conocer más sobre la diferencia entre suelo urbano consolidado y no consolidado, presiona sobre el siguiente enlace:


Para conocer más sobre el concepto de malla urbana presiona el siguiente enlace:
http://abogadourbanistapaulolopez.blogspot.com.es/2013/02/que-es-la-malla-urbana.html



[1]  Art. 7 de la LOUGA: “Artículo 7. Régimen de la propiedad.1. Las facultades urbanísticas del derecho de propiedad relativas al uso del suelo, subsuelo y vuelo, y en especial su urbanización y edificación, se ejercerán dentro de los límites y con cumplimiento de los deberes establecidos en la presente ley y, en virtud de la misma, por los planes de ordenación, con arreglo a la clasificación urbanística de las fincas, asegurando que el suelo se utilice en congruencia con la utilidad pública y función social de la propiedad, garantizando el cumplimiento de las obligaciones y cargas legalmente establecidas y coordinadamente con la legislación sectorial.”
[2] a) Suelo urbano consolidado integrado por los solares así como por las  parcelas  que, por su grado  de  urbanización  efectiva  y asumida  por  el planeamiento urbanístico, puedan adquirir la condición de solar mediante  obras  accesorias  y  de  escasa  entidad  que  pueden  ejecutarse simultáneamente con las de edificación o construcción.
b) Suelo urbano no consolidado, integrado por la restante superficie de suelo urbano y, en todo caso, por los terrenos en los que sean necesarios  procesos de urbanización, reforma interior, renovación urbana u obtención de  dotaciones  urbanísticas  con  distribución  equitativa  de  beneficios  y cargas, por aquellos sobre los que el planeamiento urbanístico prevea una ordenación sustancialmente diferente de la realmente existente, así como por las áreas de reciente urbanización surgida al margen del planeamiento.
[3] Pulsar para ver la ordenación actual y la prevista en el PERI desarrollado (que por cierto está anulado)



No hay comentarios:

Publicar un comentario en la entrada

¿Que opinas?

Nota: solo los miembros de este blog pueden publicar comentarios.