CONCORDANCIA DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y LOS EXPEDIENTES DE REPOSICIÓN Y RESTAURACIÓN DE LA LEGALIDAD URBANÍSTICA TRAMITADOS EN LOS AYUNTAMIENTOS. (Segunda parte)

El sentido común, aconsejaba tomar medidas para que la seguridad jurídica en el sector inmobiliario fuese efectiva. Para lograr tal seguridad jurídica, el Gobierno acaba de aprobar el  Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa. 

Las modificaciones y novedades que se recogen en el Real Decreto Ley 8/2011, pueden resumirse: 

1.- Expresamente se indica que el silencio para el caso de falta de contestación a una licencia es negativo. Con anterioridad a esta modificación existía una ficción de silencio positivo, y decimos ficción, porque todas las leyes urbanísticas terminaban indicando que nunca se obtendrán por silencio positivo facultades contrarias al ordenamiento urbanístico. Esto es, que si presentas una licencia y el ayuntamiento no te contestaba en el plazo legal, podías entender que la licencia estaba otorgada, siempre y cuando, y aquí la dificultad, la licencia cumpliera escrupulosamente con la compleja y ambigua normativa urbanística. Por ello, si comenzabas una obra amparado en el silencio positivo, podías ver como el ayuntamiento te paraba posteriormente la obra aduciendo que no existía licencia ya que ésta era contraria al planeamiento. Pero es más, si el sentido de la licencia era positivo, no podías acudir a un Tribunal ya que el sentido del silencio positivo no es objeto de impugnación, motivo por el cual, lo que se hacía era acudir a la siempre enigmática figura de las certificaciones de actos presuntos. Todo esto se acabó. Ahora directamente el silencio es negativo. (art. 23). 

2.- Para la formalización de las escrituras de obra nueva, es preceptivo aportar la licencia y una certificación (normalmente de los técnicos de la obra) de que la edificación construida se adapta al proyecto que obtuvo licencia y de la licencia de primera ocupación. Se puede hacer escritura de obra nueva en construcción, omitiendo la licencia de primera ocupación. El cumplimiento de estos requisitos será comprobado por el registrador de la propiedad para proceder a su inscripción. Cuando hubiese caducado la acción de restauración o reposición de la legalidad (cosa que se acreditará mediante la oportuna certificación municipal). (art. 24) 

3.- Pasa a ser preceptivo por parte de los ayuntamientos la inscripción de los siguientes actos urbanísticos: 

a) Los actos firmes de aprobación de los expedientes de ejecución de la

ordenación urbanística en cuanto supongan la modificación de las fincas registrales

afectadas por el instrumento de ordenación, la atribución del dominio o de otros

derechos reales sobre las mismas o el establecimiento de garantías reales de la

obligación de ejecución o de conservación de la urbanización.

b) Las cesiones de terrenos con carácter obligatorio en los casos previstos

por las leyes o como consecuencia de transferencias de aprovechamiento

urbanístico.

c) La incoación de expediente sobre disciplina urbanística o de aquéllos que

tengan por objeto el apremio administrativo para garantizar el cumplimiento de

sanciones impuestas.

d) Las condiciones especiales a que se sujeten los actos de conformidad,

aprobación o autorización administrativa, en los términos previstos por las leyes.

e) Los actos de transferencia y gravamen del aprovechamiento urbanístico.

f) La interposición de recurso contencioso-administrativo que pretenda la

anulación de instrumentos de ordenación urbanística, de ejecución, o de actos

administrativos de intervención.

g) Los actos administrativos y las sentencias, en ambos casos firmes, en que

se declare la anulación a que se refiere el número anterior, cuando se concreten en

fincas determinadas y haya participado su titular en el procedimiento.

h) Cualquier otro acto administrativo que, en desarrollo de los instrumentos

de ordenación o ejecución urbanísticos modifique, desde luego o en el futuro, el

dominio o cualquier otro derecho real sobre fincas determinadas o la descripción

de éstas. 

Para el caso de que el ayuntamiento omita la inscripción de los expedientes de disciplina urbanística, será responsable para el caso de terceros adquirentes de buena fe.

Las citadas inscripciones caducarán a los cuatro años, aunque podrán ser prorrogadas por acuerdo de la Administración.


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