LA CONCORDANCIA DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y LOS EXPEDIENTES DE REPOSICIÓN Y RESTAURACIÓN DE LA LEGALIDAD URBANÍSTICA TRAMITADOS EN LOS AYUNTAMIENTOS. (Primera parte)

Una de los grandes problemas que existieron en nuestro sistema urbanístico y registral, era la total independencia del Registro de la Propiedad y de los expedientes urbanísticos que se tramitaban en los ayuntamientos. Es decir, hasta ahora, el las Administraciones públicas, tramitaban sus expedientes de un modo cerrado, sin conocimiento de los ciudadanos, los cuales no tenían modo de conocer que pasaba con los inmuebles que estaban adquiriendo. Esta falta de coordinación provocó una situación de absoluta indefensión a los consumidores, lo cual, .era uno de los principales defectos del sistema urbanístico, e incluso registral de nuestro sistema.

Para entender lo que pasaba vamos a poner un sencillo ejemplo. Un ayuntamiento concedía una licencia para un edificio de B+8 plantas y alguien la recurría ante los Tribunales contencioso-administrativos. La pendencia del procedimiento (la existencia del mismo) sólo se le notificaba a los interesados que figurasen en el expediente administrativo, esto es, a la promotora, única que figuraba en este momento identificada en el expediente, pero no se hacía constar nada en el Registro de la Propiedad. Por la propia lógica del mercado, la promotora se cuidaba muy mucho de ir vendiendo los inmuebles mediante contratos privados, callándose la existencia del litigio por obvios motivos. Posteriormente, terminada la obra, se hacía la declaración de obra nueva, la declaración de propiedad horizontal y se procedía a inscribir los nuevos pisos en el Registro de la propiedad. A la vista de la especialidad de materias, el Registro de la propiedad no tenía constancia alguna de la existencia del pleito contra la licencia concedida, motivo por el cual, los terceros adquirentes de los respectivos inmuebles, no tenían constancia tampoco del mismo. Posteriormente se procedía a la escrituración de las adquisiciones y de las hipotecas en el Registro de la Propiedad. Para el ciudadano estaba todo correcto. Sin embargo, cinco años después un Tribunal declara que la licencia otorgada era nula y que, por tanto, había que proceder inexorablemente a la demolición de la edificación de B+8 construida a su amparo. Los propietarios de los inmuebles que llevaban 4 años viviendo en los inmuebles (y 4 años pagando la hipoteca) se enteran por la prensa de la sentencia, cuando contra la misma no cabe recurso alguno. El tribunal ordena al ayuntamiento la demolición de la edificación, quien no tiene dinero suficiente para indemnizar a los propietarios cuya obra ha de demoler, por lo que, se niega a pagar un duro Ante los requerimientos de la Autoridad Judicial, no se les deja más remedio que demoler. Tampoco valen de nada las alegaciones de los propietarios cuando se personan en el litigio aduciendo que son terceros registrales de buena fe. Los Tribunales de un modo unánime indicaban que la tercería solo era sacrosánctita en derecho civil y que en el ámbito urbanítico no tenía relevancia alguna.

En definitiva, los propietarios, se quedaban sin casa, con una hipoteca de 30 años, sin indemnización y con un pleito para reclamar al ayuntamiento. El promotor, sin embargo, una vez vendidos los pisos y cobrado el dinero se desentiende del problema. El ayuntamiento mira para otro lado e intentará por todos lados no cumplir con la sentencia de derribo o demolición, para evitar su responsabilidad y la de los técnicos que informaron la licencia.

¿Se trata de una situación justa, lógica o mismo admisible en un Estado de Derecho?

Esta situación, que parece más una secuencia quitada de la novela “El Proceso” de Frank Kafka, fue hasta este año un riesgo que todo ciudadano corría sin saberlo cuando compraba su casa o piso sobre plano.

Destacamos los testimonios de vecinos afectados en esta situación publicados recientemente en el periódico La Voz de Galicia en fecha 27/03/2011:

“Pendientes de una máquina de demolición

Miles de personas en toda Galicia soportan la tensión de vivir en edificios sentenciados al derribo.

Todos actuaron sin malicia, honradamente. Fueron a una obra, hablaron con el constructor y con el banco, firmaron una hipoteca y compraron una vivienda. Algún tiempo después se enteraron de que sobre esa vivienda había una denuncia y, a continuación, una sentencia de derribo. Desde entonces viven en una pesadilla burocrática y urbanística de la que no saben si despertarán. Algunos prefieren no hacerlo confiando en que en este país nunca se tira nada. Pero a veces se tira. Sobre todo si la tenacidad del denunciante llega hasta el final, como ha sido el caso en muchas de las sentencias que han dejado contra las cuerdas a edificios grandes y pequeños. Y por este reportaje desfilan propietarios que ya han recibido providencias de desalojo y otros que tienen fecha para que su vivienda, literalmente, desaparezca. Son las víctimas del desmadre urbanístico, un colectivo que en Galicia se cuenta por miles de personas y que constituye el último eslabón de una cadena de despropósitos que retrata la falta de rigor de muchos ayuntamientos y la ineficacia de la Justicia.

PALOMA: O Piricoto, Vigo. 15 años con sentencia de demolición. «¿Quién va a comprar un piso con sentencia de derribo?».

Paloma vive en un símbolo. Tiene un piso en el edificio de O Piricoto, como se le conoce en Vigo. Junto con el de Fenosa en A Coruña es el edificio ilegal más famoso de Galicia. La promoción, de 106 viviendas y autorizada por el Concello de Vigo en 1991, se levanta sobre la colina de Castrelos. Allí compraron un primero Paloma y su marido con la intención de establecer una vida en común. Pero las dos cosas fueron mal. El edificio fue denunciado y el Tribunal Superior de Xustiza lo condenó al derribo en 1994. Ahí empezó una carrera por la supervivencia que se ha mantenido con desigual intensidad y que ha merecido hasta tres pronunciamientos del Tribunal Supremo, el último de este mismo año. Todos urgiendo al derribo. Pero la promoción ha tenido hasta ahora más suerte que el matrimonio de Paloma que, este sí, se derrumbó: «Ahora me toca a mí asumirlo todo y, con mi sueldo y un hijo a cargo, no puedo. Mi única posibilidad sería vender el piso. Pero es imposible. ¿Quién va a comprar un piso con una sentencia de derribo? Estoy atada de pies y manos». La vivienda tiene 165 metros, garaje, terraza y trastero, y la urbanización dispone además de seguridad privada, piscina y pistas de tenis. Un lujo... en el corredor de la muerte.

«Aquí se paga como si fuera un edificio legal. IBI, impuestos de lujo y todo. Tienen el santo papo de seguir cobrando». Paloma le echa toda la culpa al Concello, que no supo defender la licencia que había concedido y que ahora no consigue solucionar el problema. «Además, este entorno ha cambiado mucho en estos años. Hay más urbanizaciones. No es igual que cuando se levantó esta promoción. ¿Por qué van a tirar esta y las otras no?». Hace tres días, el alcalde de Vigo manifestó que, en cuatro semanas, el Concello presentará un plan para la demolición: «Nunca habíamos escuchado esa amenaza con tanta determinación», admite Paloma, quien asegura que el anuncio ha caído como una bomba entre los propietarios. Otro disgusto, aunque nadie se atreve a considerar esta fase como la definitiva. Al fin y al cabo, por la peripecia de O Piricoto han pasado alcaldes de todos los partidos y personalidades posibles. Y dentro de pocos meses hay elecciones: «Vamos a hacer ruido, eso seguro». Hay otro punto sobre el que los vecinos no tienen duda: «Si deciden finalmente que nos vayamos, tendrán que sacarnos en una caja de pino».

JUAN: Urbanización Porto Brasa, Sada. 3 años con sentencia de derribo. «Al principio te entra el pánico».

La historia de Juan Segarra y su esposa es tan singular que ya fue contada en este periódico. Catedrático de Física y meteorólogo aficionado, Segarra, residente en Manresa, dedicó sus últimos años de servicio a calcular dónde podría disfrutar mejor de su jubilación. Utilizó básicamente dos variables: el coste de la vida y el cambio climático. Y la calculadora le señaló Galicia. La variable imposible que Segarra no introdujo fue la peculiaridad urbanística gallega. Se compró un chalé en Sada, en el que invirtió todos sus ahorros. Después se enteró de que era ilegal: «A nosotros nadie nos dijo nada cuando lo compramos». Pero la denuncia ya estaba en marcha y, desde hace tres años, los compradores viven un calvario. «Al principio te entra el pánico ?explica Juan en un bar del paseo marítimo, frente a un vino y un pincho de tortilla?, te sientes totalmente engañado. Una vecina se pasó llorando muchas noches. Estamos preocupados, claro, pero también es cierto que vivimos en un país donde no se cumplen todas las leyes; donde nunca pasa nada, y a veces nos consolamos en esa confianza».

Quizás por eso Juan dice que no se arrepiente de haber cambiado las heladas de Manresa por la brisa de Sada, aunque, es obvio, hubiera preferido saltarse el mal trago que le está haciendo pasar la sentencia: «Aquí se vivía bien y se sigue viviendo bien, pero nos están haciendo mucho daño: estamos gastando dinero en abogados, no podemos vender nuestras propiedades, ni siquiera tenemos licencia de habitabilidad y, a este paso, nunca la tendremos». Aunque eso no ha sido óbice para poder enganchar luz, agua y teléfono.

ESTHER : Edificio O Penso, Cabanas. 17 años con sentencia de derribo. «Todavía no hemos recibido ni un papel del Ayuntamiento».

Esther se acogió durante algunos años a la misma máxima a la que ahora se aferra Segarra: «Malo será». Ella vive en Narón y hace unos años quiso comprar una casita cerca de la playa de Cabanas, adonde iba de niña. Lo recuerda ahora, en la mesa de la cocina, y se pregunta por qué no la compró. Sabe la respuesta. Era vieja y estaba en mal estado, así que se dejó llevar a un apartamento en construcción en una promoción de pisos más arriba, en O Penso. Entonces ni sospechaba que el edificio iba a ser motivo de litigio entre un vecino y el Ayuntamiento hasta el punto de que el derribo de su vivienda tiene ya fecha y presupuesto. De todo el proceso se han ido enterando por la prensa o por sus propios medios: «Todavía no hemos recibido ni un papel del Ayuntamiento», lamenta Esther.

El derribo afecta a todos los quintos y parte de los cuartos, que pierden un 20% de habitabilidad. Esther es de las que pierde el piso entero: «Y me dicen que, como es segunda vivienda, me pagarán cuando puedan. Yo alucino». Obviamente, Esther no ha podido vender su apartamento, ni alquilarlo: «La gente necesita un contrato de un año o dos. Pero, ¿cómo voy a comprometerme y que luego ejecuten la sentencia?». Pero sí ha tenido que seguir pagando impuestos y servicios. ¿Acabarán tirándole el piso?: «Yo creo que sí, porque el tribunal está encima». La semana pasada, el pleno municipal aprobó la partida para el derribo, que tiene fecha límite en septiembre y que ha dejado temblando las arcas locales. A ella le ofrecen 40.000 euros, pero a cobrar sine díe, bajo el argumento de que se trata de una segunda vivienda. A sus vecinos, un matrimonio por encima de los ochenta años, les corresponde una indemnización similar: «Pero a ver dónde va a vivir ahora esa gente y qué banco les concede un crédito para comprar otra vivienda».

FERNANDO Edificio As Mariñas, Sada. 2 años con sentencia de derribo. «Vivimos en una intranquilidad permanente».

El edificio en el que Fernando vive con su mujer, frente a la bahía de Sada, en A Coruña, está medio vacío. O medio lleno, según se mire. Él se fue a vivir en el 2008. Ferroviario jubilado, cambió las calles de A Coruña por la paz de Sada. Pero de paz, nada. Un año después del traslado, Fernando se encontró con una orden de desalojo: «Desde luego que me siento engañado. Cuando nosotros compramos no sabíamos que hubiera ninguna problemática alrededor de la vivienda». Pero la había y el Concello de Sada, con los extraños vaivenes políticos que sufrió en los últimos años, tiene que asumir ahora el derribo de dos plantas del inmueble.

Fernando admite que vive «en una intranquilidad permanente», como el resto de familias que se han mudado hasta allí. El edificio tiene encima algo más que una sentencia de ilegalidad parcial: los problemas económicos del constructor, que podrían llevar a que la entidad que financió la obra se quedara con todo. «No, no tengo escritura ni nada. Únicamente los recibos de pago», admite este hombre que, con sus 87 años, hubiera querido llevar una vida más alejada de los sobresaltos a los que le somete su propiedad: «Aunque, en realidad, no somos propietarios de nada». No se aprecia ningún tono irónico en sus palabras. «Vivir así es angustioso», admite.

Los propietarios se han organizado para evitar la ejecución de la sentencia. Algunos asumen la pérdida de una parte del edificio, pero ninguno está de acuerdo con la nueva cubierta prevista. Así que, de momento, el derribo sigue paralizado: «Si lo ordenan, tendrán que tirarlo ?reflexiona Fernando?. Pero el promotor no tiene dinero y el Ayuntamiento quiere hacerlo mal. Este es un problema muy gordo, que nos tiene a todos en vilo. Quizás me muera antes de que se solucione todo esto». 


Para evitar todos estos problemas, ahora que no se vende ni se construye un piso, se acaba de modificar el Texto Refundido de la Ley del Suelo, mediante la aprobación del Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa. De todos modos, aunque quizás se trataba de una medida que debió haberse publicado hace tiempo, la medida es bienvenida. 


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